Bonus ristrutturazioni 2026: guida completa per casa, locali commerciali e hotel

I bonus ristrutturazioni 2026 sono stati prorogati dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 30.12.2025 n. 199) con le stesse percentuali del 2025, evitando il taglio automatico previsto dalla normativa precedente. Per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2026 valgono quindi il 50% sull’abitazione principale e il 36% sugli altri immobili. Per il 2027 la legge in vigore prevede il calo al 36% e al 30%, ma il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, ne annuncia la proroga: aggiorneremo questa guida all’approvazione definitiva. Aggiornato in data 05/11/2026

Il quadro però non è uniforme: le percentuali variano in modo significativo a seconda della tipologia di immobile: prima casa, seconda casa, ufficio, negozio, hotel. Confondere le regole di una categoria con quelle di un’altra è uno degli errori più frequenti nella pianificazione fiscale di un intervento edilizio.

Come funzionano i bonus ristrutturazioni 2026: le regole comuni

Prima di entrare nel dettaglio delle singole tipologie, è utile chiarire le regole generali che si applicano a tutti i bonus edilizi.

• La detrazione si applica sulle imposte sui redditi. Per le persone fisiche è una detrazione IRPEF: serve capienza d’imposta sufficiente, altrimenti la quota annuale si perde. Le imprese possono usare Ecobonus e Sismabonus anche in detrazione IRES. Dal 2025, per i redditi sopra 75.000 € opera inoltre un tetto complessivo agli oneri detraibili (art. 16-ter TUIR), calcolato in base alla composizione del nucleo familiare.
• La detrazione si ripartisce in 10 quote annuali. L’importo detraibile viene suddiviso in 10 rate uguali da recuperare nelle dichiarazioni dei redditi dei 10 anni successivi alla spesa. Non è possibile accelerare i tempi o cumulare quote in un unico anno.
• I pagamenti devono avvenire con bonifico parlante. Tutti i pagamenti all’impresa devono essere effettuati con bonifico bancario o postale recante la causale specifica prevista dalla normativa (riferimento all’art. 16-bis del TUIR o alla norma di riferimento specifica). I pagamenti in contanti non danno diritto alla detrazione. L’obbligo vale per le persone fisiche; per le imprese che usano Ecobonus o Sismabonus il bonifico parlante non è richiesto e la spesa si imputa all’anno di ultimazione dei lavori.
• Il massimale di spesa è per unità immobiliare. Il limite di 96.000 euro su cui si calcola la detrazione è riferito alla singola unità immobiliare, non al proprietario. Chi possiede più immobili può applicare il bonus su ciascuno di essi separatamente.
• Le spese devono essere sostenute nell’anno di riferimento. Il criterio è quello della “cassa”: conta la data del pagamento, non quella di inizio o fine lavori. Le spese sostenute entro il 31 dicembre 2026 beneficiano delle percentuali 2026.
• Cosa non c’è più. Il Bonus barriere architettoniche al 75% è terminato il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato; gli interventi di abbattimento delle barriere rientrano ora nel Bonus Ristrutturazioni con le aliquote ordinarie.

Bonus per la prima casa nel 2026

La prima casa, tecnicamente l’abitazione principale, cioè l’immobile in cui si ha la residenza, beneficia delle percentuali più alte disponibili nel 2026.

Cosa comprende il Bonus Ristrutturazione per la prima casa

Gli interventi ammessi includono, tra gli altri: manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, eliminazione delle barriere architettoniche, realizzazione di posti auto pertinenziali, installazione di impianti fotovoltaici, sistemi domotici, sostituzione di serramenti, rifacimento di tetti e facciate.

Non sono più ammesse le spese per la sostituzione di caldaie a combustibili fossili, incluse quelle a condensazione, a partire dal 1° gennaio 2025. Chi vuole sostituire l’impianto di riscaldamento deve orientarsi su pompe di calore o sistemi ibridi per accedere all’Ecobonus.

Chi può accedere

L’aliquota del 50% spetta solo a chi è proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) sull’immobile adibito ad abitazione principale. Inquilini, comodatari e familiari conviventi possono detrarre le spese che sostengono, ma con l’aliquota del 36%, salvo i casi particolari chiariti dalla circolare 8/E/2025.

Come si cumula con l’Ecobonus

Per gli interventi che rientrano sia nel Bonus Ristrutturazione che nell’Ecobonus, come la sostituzione dei serramenti, è possibile scegliere uno dei due, ma non applicarli entrambi sulla stessa spesa. Per interventi distinti (es. opere murarie + sostituzione impianto di riscaldamento), si possono applicare i due bonus separatamente, nel rispetto dei rispettivi massimali.

Bonus per la seconda casa nel 2026

Per le abitazioni non adibite a residenza principale, seconde case, case per le vacanze, immobili locati, le percentuali sono inferiori.

Il Bonus Mobili mantiene la stessa percentuale (50%) indipendentemente dall’uso dell’immobile, purché sia abbinato a interventi di ristrutturazione sull’unità o sull’edificio.

Nota per i proprietari di immobili locati: il locatario (inquilino) che sostiene le spese di ristrutturazione può beneficiare del bonus, a condizione che il proprietario abbia dato il proprio consenso ai lavori. In questo caso il bonus spetta all’inquilino, non al proprietario.

Bonus per immobili commerciali nel 2026: uffici, negozi, capannoni

Gli immobili a destinazione produttiva, commerciale e direzionale sono esclusi dal Bonus Ristrutturazione ordinario (art. 16-bis TUIR). Questo è uno dei punti di maggiore confusione: molti imprenditori cercano di applicare il 50% o il 36% del Bonus Ristrutturazione ai propri locali commerciali, ma la norma non lo consente.

Per i locali commerciali esistono però due strumenti specifici:

Ecobonus al 36% per immobili strumentali

L’Ecobonus (art. 14, D.L. 63/2013) si applica anche agli immobili strumentali delle imprese, negozi (cat. C/1), uffici (cat. A/10), capannoni, con una detrazione del 36% sulle spese di efficientamento energetico. Come indicato dall’ENEA nella guida operativa all’Ecobonus, gli interventi ammessi per gli immobili commerciali includono:

• coibentazione dell’involucro edilizio (cappotto termico, isolamento copertura)
• sostituzione di serramenti e infissi con prodotti ad alta efficienza termica
• installazione di pompe di calore e sistemi di climatizzazione efficienti
• installazione di schermature solari
• sistemi di building automation (BMS)

Sismabonus al 36% per immobili commerciali

Il Sismabonus si applica agli interventi di miglioramento sismico su immobili strumentali delle imprese, con una detrazione del 36% e un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 2025 l’aliquota è fissa e non dipende più dal numero di classi di rischio guadagnate: le percentuali maggiorate fino all’85% sono rimaste in vigore solo fino al 31 dicembre 2024. L’immobile deve trovarsi in zona sismica 1, 2 o 3.

Cumulabilità Ecobonus + Sismabonus

I due bonus sono cumulabili su uno stesso immobile commerciale, a condizione che i lavori energetici e antisismici siano contabilizzati con computi metrici distinti e bonifici separati, e che ciascuno rispetti i propri massimali. È una delle ottimizzazioni fiscali più efficaci per le imprese che intervengono su immobili datati.

Il Conto Termico come alternativa alle detrazioni

Per le piccole imprese con poca capienza fiscale, il Conto Termico 3.0 gestito dal GSE è spesso più conveniente delle detrazioni. È un contributo diretto in denaro per interventi di efficienza energetica (involucro, pompe di calore, solare termico) e dal 2026 è aperto anche agli edifici privati del terziario. Le imprese devono inviare una richiesta preliminare al GSE prima di avviare i lavori.

Bonus per hotel e strutture ricettive nel 2026

Hotel, B&B in forma d’impresa, agriturismi e altre strutture ricettive sono immobili non residenziali: per loro valgono le stesse regole dei locali commerciali.

Per un hotel la combinazione tipica è Ecobonus per involucro e impianti più Sismabonus per le opere strutturali, con computi e fatture separati, valutando il Conto Termico 3.0 quando la capienza fiscale è limitata. Il dettaglio è nella guida agli incentivi per la ristrutturazione degli hotel.

Tabella riepilogativa: tutti i bonus 2026 per tipologia

Per il 2027 la legge in vigore prevede 36% per l’abitazione principale e 30% negli altri casi; il DDL di Bilancio 2027 annuncia la proroga delle aliquote 2026. Testo definitivo atteso a fine anno.

Come accedere ai bonus: gli adempimenti pratici

Indipendentemente dalla tipologia di bonus, ci sono adempimenti comuni che devono essere rispettati per non perdere il diritto alla detrazione.

• Bonifico parlante. Tutti i pagamenti devono avvenire con bonifico bancario recante la causale specifica. Per il Bonus Ristrutturazione la causale deve contenere il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita IVA o codice fiscale dell’impresa e il riferimento normativo (art. 16-bis TUIR).
• Documentazione da conservare per 10 anni. Fatture, ricevute dei bonifici, eventuali comunicazioni ad ENEA (obbligatorie per l’Ecobonus), CILA o SCIA (se richieste per l’intervento), dichiarazione di consenso del proprietario (se i lavori li esegue l’inquilino).
• Comunicazione ad ENEA per l’Ecobonus. Per tutti gli interventi di efficientamento energetico che accedono all’Ecobonus è obbligatorio trasmettere la scheda descrittiva dei lavori all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori, tramite il portale dedicato.
• Asseverazione del tecnico. Per alcuni interventi (in particolare il Sismabonus e l’Ecobonus per interventi sull’involucro) è richiesta l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità dell’intervento ai requisiti tecnici previsti.

ECM – Eco Costruzioni Moderne supporta i clienti in tutti questi adempimenti: dalla corretta classificazione degli interventi in fase di progettazione, alla gestione della documentazione tecnica e burocratica necessaria per l’accesso alle detrazioni.

Perché è importante pianificare i bonus in fase di progettazione

Il principale errore che vediamo fare è considerare i bonus fiscali come qualcosa da gestire a lavori finiti, un problema del commercialista, non del cantiere. In realtà, la classificazione corretta degli interventi, la separazione delle voci di spesa tra bonus diversi, la tempistica dei pagamenti e la produzione della documentazione tecnica sono decisioni che si prendono nella fase di progettazione, non a posteriori.

Un intervento che avrebbe potuto accedere sia all’Ecobonus che al Sismabonus perde questa opportunità se le fatture non separano correttamente le due tipologie di lavori. Un pagamento eseguito con bonifico ordinario invece di bonifico parlante non dà diritto alla detrazione. Sono errori che non si possono correggere a ritroso.

Per questo in ECM – Eco Costruzioni Moderne includiamo la consulenza fiscale di primo livello (identificazione dei bonus applicabili, struttura dei pagamenti) come parte del servizio in ogni cantiere che seguiamo, civile, commerciale o alberghiero.

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FAQ – Bonus ristrutturazioni 2026